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9月17日?，?寧波城投置業有限公司?發布「?REITs資源整合的股權（資產）轉讓評估服務項目?」采購公告，為下屬?三家保租房項目公司?的股權轉讓和資產轉讓選聘評估機構。
該項目為非依法必招項目，設一個標段，不分包，不接受聯合體投標，招標代理為寧波國際投資咨詢有限公司。報價分兩部分，投標人在《浙價服〔2011〕90號》收費標準五折基礎上，分別填報股權轉讓評估和資產轉讓評估的浮動率，前者最多再下浮15%，資產轉讓評估最多再下浮35%。兩類評估分開作價，對應項目公司股權和不動產權益兩個層面。
按公告，報名及采購文件下載?9月22日23時59分?截止，投標遞交和開標在?9月28日14時30分?，地點為寧波市鄞州區和濟街68號城投大廈6樓。
三家項目公司，三處已開業社區
三家被評估公司均由城投置業100%持股，名下各有一處已經運營、產生租金的保租房項目。
城興置業?注冊資本5600萬元，對應鎮海區ZH10-03-03地塊，案名?城投橙寓·首浦社區?，位于澥浦鎮慈海路東側。項目總建筑面積約3.16萬平方米，含3棟高層住宅和1棟多層商業，房源527套、面積27至60平方米，?2022年取得寧波市第一張保障性租賃住房項目認定書?，面向澥浦及周邊產業園務工人員。官方租房平臺掛牌戶型28至48平方米，月租約1419至2577元。2026年7月，城興置業憑該項目獲得中央財政住房租賃試點獎補約231.38萬元。
?城輝置業?注冊資本2.3億元，對應鄞州區JD08-D1-1地塊，即?城投橙寓·江南社區?，門牌福明北路130號。寧波產權交易中心招商公告顯示，項目產權方為城輝置業，總建筑面積約6.7萬平方米，含租賃住房、約3000平方米商業及辦公配套，運營體量1073間、戶型30至60平方米，2024年11月起試營業，2025年1月通過竣工規劃核實，由寧波橙寓商業管理整體運營，商業部分委托寧波市利鑫鼎晟商業管理招商。潮新聞2026年6月報道，江南社區?試運營半年多出租率接近95%?，官方平臺掛牌月租約1650至3730元。2026年7月，城輝置業的江南地塊另獲中央財政住房租賃試點獎補約454.16萬元。
?瓴城置業?注冊資本1億元，項目工程名為寧波高新區瓴城置業保障性租賃住宅開發項目，位于新明街道，東鄰楊木碶河、南至丹桂路、西鄰世紀大道、北至漲浦景苑，五棟12至18層住宅、地下約134個車位。高新區開工公告、城投集團幕墻招標和寧波晚報報道相互印證，該項目即高新區首個投用的保租房項目?城投柚米社區?，2025年1月15日首批房源投入運營，官方渠道掛牌700余間房源、月租1984元起。項目公司與柚米社區的權屬對應，仍以不動產登記為準。
三處項目區位、客群和租金差別較大。首浦在產業鎮、租金最低，江南在城區、出租率已到九成五附近，高新柚米面向青年人才。按公開口徑粗略相加，三家房源約2300套（間），其中柚米采用運營方在租掛牌口徑，套與間口徑不一，最終規模以官方為準。
代管項目不在其中。北侖的侖寓 | 橙寓霞浦社區、柴橋柚米社區同樣使用橙寓品牌，但產權歸北侖區城投集團，橙寓只負責合作運營，不能進入以城投置業為原始權益人的資產包。已開業的海曙春華社區（約1609間）、鄞州南岸社區（488套，工程名橙悅南寓）產權在城投體系內，這次沒有進入首批評估名單。
財務顧問和管理人，2025年就已選聘
這次評估之前，寧波城投系圍繞保租房公募REIT已做過兩輪中介選聘，采購人并不相同。
?2025年1月?，寧波城建投資集團公示首發財務顧問的中標候選人，?甬興證券?入選，預中標金額為100萬元或首發規模的0.08%，兩者孰低。兩個月后，甬興證券以財務顧問身份作為招標人，公開選聘公募REIT管理人，最終?中金公司聯合中金基金?中標，發行階段費用600萬元（含稅）、存續期年管理費2.0‰（含稅）。
兩輪候選人公示之后，這只產品沒了下文。此后滬深交易所公開名單里沒出現寧波城投保租房REIT，浙江的保租房REIT只有9月注冊的杭州中金安居寧巢。這次評估與2025年籌劃的首發產品是不是同一單，公開信息還看不出來。
2023年，寧波城投置業已成立保租房REITs專題調研小組，考察深圳、廈門、北京、上海的早期產品。內部材料記載，彼時城投置業已取得鎮海澥浦、江南明二、望春、高新區、鄞州首南5宗地塊，保租房建筑面積17.13萬平方米、可建約4551套、總投資約26.96億元，并列出三個待解問題：?短期內無法申報、估值倒掛、估值規模偏小?。2024年，上交所、中金公司和甬興證券先后到寧波城投對接。
橙寓公司2026年工作會議將「?攻堅REITs退出能力?」列入年度重點。寧波市國資委2026年4月披露，寧波城投集團已落地7個保租房項目、約6100套房源，當時4個項目開業、運營3978間，其中春華社區1609間、2026年初出租率約85%。9月16日南岸社區開業后，自有項目已開業約4466間。在建的還有高新樂寓、澥浦鎮政府北兩個項目，分別可提供保租房800余套、500余套，計劃2026年11月、2027年6月竣工。
橙寓品牌口徑更大。據甬派報道，南岸社區開業后，城投橙寓已開業運營房源約5200套、累計服務新市民和青年約1.7萬人，比自有已開業的4466間多出約734套，差額對應北侖霞浦、柴橋柚米等合作代管項目，這部分產權在北侖區城投集團，不進入以城投置業為原始權益人的資產池。
8億首發門檻，加兩倍儲備要求
2023年內部材料提到的「無法申報」，首先涉及運營時間。現行規則對基礎設施項目原則上要求?持續運營3年以上?、投資回報良好，同時規定能夠實現長期穩定收益的項目可適當降低運營年限要求。首批評估的三個項目都比較年輕，江南2024年11月試營業、柚米2025年1月投運，首浦投運時間更晚，穩定運營時間最長的也不到兩年。
規模和估值另有要求。保障性租賃住房租金受管控，評估值與企業希望回收的資金之間存在落差，即內部材料所說的「估值倒掛」。按現行的發改委1014號文，?首發基礎設施REIT當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元，租賃住房項目不低于8億元?；原始權益人控股、基本具備發行條件的可擴募資產合計規模，原則上不低于首發的兩倍，因行業共性原因缺乏可擴募資產、或首發規模超過50億元的可適當放寬，已發行REIT新購入項目不作規模要求。
這一8億元口徑自2023年常態化通知沿用至今。首批僅評估三家，自有但未入選的春華、南岸，以及在建的高新樂寓、澥浦鎮政府北兩個項目，可作為后續擴募儲備。江南社區約3000平方米商業及辦公配套如何與租賃住房業態切分，也要在評估和重組中處理。
作為招標人的寧波城投置業，母公司單體報表上的債務規模不低。上市公司寧波富達披露的關聯方數據顯示，2025年末寧波城投置業資產總額約46.23億元、負債約42.96億元，?資產負債率約93%?；2025年度營業收入約1522萬元，凈利潤約負2.47億元。該數據為母公司單體口徑，城投置業是開發控股平臺，收入和資產多沉淀在項目子公司，不直接反映保租房業務盈虧。
浙江省內的保租房公募REITs樣本，9月剛出現。?中金杭州安居寧巢REIT是浙江首單?，9月4日注冊、隨后發售，3億份按3.05元定價、發售規模約9.15億元，發售文件預測2026年4至12月凈現金流分派率3.67%（年化）、2027年3.75%，并注明測算基于假設、不構成收益承諾。
公募之外還有私募通道。2024年7月建信住房租賃基金項目落地，此后新黃浦筑夢城保租房、博鄰長租公寓等機構間REIT相繼發行；2026年7月上交所修訂掛牌指引，將具備權益屬性的持有型不動產ABS統一命名為機構間REIT。寧波本地已有杭州灣跨海大橋、寧波杉井奧特萊斯相關資產通過公募REIT上市，公募保租房REIT還沒有落地。城投這單走公募還是私募，評估公告沒有寫明。
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