資產界 
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作者：Osyth
來源：資產界
“兇宅”也是一種資產，只不過市場會給它重新定價。
01
一套“兇宅”，到底要打幾折才有人買？
9月，金華一套法拍房再次把“兇宅”推上熱搜。
這套房位于金華江北一處改善型小區，建筑面積188.52平方米，評估價329萬元。
法院在拍賣公告中特別提示：2026年1月26日，該房屋內曾發生非正常死亡事件。
一拍起價231萬元，最終沒有成交。
9月底進入二拍，起拍價進一步降到185萬元，比評估價少了144萬元，相當于打了56折。
便宜到這個程度，會不會有人出手，還要等拍賣結果，但過去幾年已經出現了一些相關案例。
今年6月，杭州未來科技城紫樾府一套88.92平方米住宅，一拍起價250.1萬元，同樣無人出價。
二拍降到200萬元以后，情勢逆轉，總共11名買家進場，經過57輪競價，最終以264.08萬元成交，反而比一拍起拍價高出近14萬元。
二拍和一拍情況對比
杭州富陽丁香花園一套約200平方米頂躍，也出現了類似情況。
一拍156萬元無人報名，二拍降到125萬元后，5名買家競價14輪，最終160萬元成交。
南京江寧一套約126平方米住宅，16年前曾發生命案。
評估價100萬元，一拍70萬元無人報名；二拍起價56萬元后，5人參與、出價113次，最終68.2萬元成交。
從這些案例看，非正常死亡事件會明顯影響房屋交易價格，但折價幅度并沒有固定標準。
部分房源在一拍階段無人接手，降價進入二拍后，反而出現多名買家競價。
市場其實很直接，只要價格繼續往下壓，壓到有人覺得這筆折價足夠覆蓋心理顧慮、持有成本和未來轉售風險，買家就會下場。
02
每年這些“兇宅”，最后都賣給了誰？
從公開成交案例和中介采訪來看，這類房產的買家主要有兩種。
一類是預算有限的自住買家。
他們并不是專門尋找“兇宅”，而是在總價、地段和面積之間做取舍。
2020年，杭州景園南苑一套曾發生命案的住宅進入法拍。
看樣當天，有多組準備自住的買家到場。
最終，這套房吸引14人報名，經過52輪報價，以222.14萬元成交。
對這類買家來說，非正常死亡會影響購買意愿，但并不是唯一條件。
如果同樣的預算，可以換來更好的地段、更大的面積，價格差就可能抵消一部分心理顧慮。
另一類是投資型買家。
這類買家更關注買入折價、租金和后續轉售價格。
低價取得以后，可以先出租，持有一段時間后再出售。
只要買入時留下的折價足夠覆蓋未來再次轉售時的價格損失，就存在交易空間。
從競拍方式來看，這些買家的價格敏感度通常也比較高。
2023年，杭州融景公寓一套83.09平方米住宅法拍，評估價242.77萬元，起拍價170萬元，吸引近4萬人圍觀，但只有1人報名。
最終，這名買家在拍賣臨近結束時出價，以170萬元底價成交，比評估價低約73萬元。
類似情況在二拍中更加常見。
部分買家會等一拍流拍、起拍價繼續調整后再進入，價格達到自己的預期才參與競價。
從已經公開的案例看，他們更明顯的共同點是：對非正常死亡事件的接受程度高于普通購房者，同時對買入價格和未來流動性要求更高。
03
法院也在想辦法把“兇宅”賣出去
“兇宅”進入司法拍賣后，法院面對的問題很現實：房屋還要處置，但非正常死亡事件會直接影響競買人數和成交價格。
如何平衡信息披露、資產成交與風險兜底，成為法院處置兇宅的核心難題。
第一件事，是把瑕疵查清楚、寫清楚。
最高法關于網絡司法拍賣的規定要求，執行法院應調查拍賣財產現狀，并披露已知瑕疵、權利負擔和占有使用情況。
所以現在不少法拍公告里，會直接把“曾發生非正常死亡事件”寫進特別提醒。
這一步會影響報價，但也避免買家拍下以后才發現問題，再圍繞交付、撤拍和退款產生爭議。
第二件事，是讓買家盡可能了解房屋現狀。
2021年，蘇州一套曾發生燒炭自殺事件的住宅進入司法拍賣，法院就組織了一場24小時試睡直播。
法官介紹戶型、采光和房屋情況，試睡人員直接入住，把房屋現場展示給潛在競買人。
一拍起價120萬元，沒有買家報名。
十幾天后，這套房進入二拍。
起拍價降到96萬元，共有12人報名，經過22輪報價，最終以128.5萬元成交，比二拍起拍價高出32.5萬元，也超過了一拍120萬元的起拍價。
顯然，對于這類特殊房產，除了價格，買家也需要盡可能充分地掌握現場情況。
第三件事，是調價。
按照網絡司法拍賣規則，一拍流拍后可以再次拍賣，二拍起拍價可以在前次起拍價基礎上繼續下調。
前面杭州、南京的多個案例都出現了同樣的情況：一拍沒人報名，二拍價格下調以后，多名買家開始競價，部分房源最終成交價甚至超過一拍起拍價。
也就是說，這類房產的司法處置路徑其實很清楚：先披露瑕疵，再充分展示；市場仍然不接受，就調價重新拍。
法院改變不了房屋發生過的事情，但可以把資產情況說清楚，把不確定的信息攤開，再通過價格尋找愿意接手的買家。
04
最難的不是買，而是怎么退出
對于“兇宅”這類特殊房產，買入價格容易判斷。
同小區正常房源賣多少，法拍起拍價是多少，中間有多少折價，都能算出來，但比起下決心買兇宅，更難的是如何出售。
2016年，王某花158萬元，從吳某手中買下一套廣州住宅，完成過戶后居住4年。
2020年，王某以275萬元將房子賣給朱某夫婦。
過戶后，朱某夫婦從鄰居處得知，這套房此前發生過非正常死亡事件。
繼續追問后，第一任房主吳某承認，其妻多年前曾在屋內自縊身亡。
王某此前并不知情。
朱某夫婦隨后起訴。
法院撤銷其與王某簽訂的房屋買賣合同，王某返還275萬元房款。
王某又起訴第一任房主吳某。
法院認定，吳某出售房屋時未披露非正常死亡情況，導致王某在重大誤解下購房，依法撤銷雙方2016年簽訂的房屋買賣合同。
吳某退還158萬元購房款，房屋恢復登記至吳某名下，并向王某賠償94萬余元。
一套房，前后賣了兩次，兩份買賣合同最終都被撤銷，產權重新回到第一任房主手中。
對于法拍買家，這個問題同樣存在。
司法拍賣時，如果公告已經明確披露房屋曾發生非正常死亡事件，競買人是在知情情況下參與競拍。
拍下以后再出售，這段歷史仍會影響下一任買家的購買意愿和報價。
如果已經知情，卻在轉售時隱瞞，還會增加法律風險。
廣州另一宗案件中，一名房地產中介從業者買入一套曾發生非正常死亡事件的住宅，隨后以363萬元轉售。
法院結合其從業背景、買入價格、持有時間和轉售行為等因素，認定其應當知道房屋曾發生非正常死亡，卻未向下一任買家披露，構成欺詐，最終撤銷雙方簽訂的房屋買賣合同。
對法拍和特殊資產投資人來說，買入折價只是第一步，更難估的是未來的流動性折價。
今天便宜100萬元買下來，幾年以后還要讓掉多少錢才能賣出去，才決定這筆資產最后能不能退出。
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原標題： 每年這么多“兇宅”，最后都賣給誰了？
