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杭州：寫字樓市場穩(wěn)中向好，短期仍有去化壓力

2021年上半年，杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場共錄得一處新增供應(yīng)項目——萬通時尚公館，該項目總體量約3.8萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕

上半年凈吸納量累計為30.5萬平方米，空置率較2020年末整體下降3個百分點至17.4%，杭州寫字樓市場整體發(fā)展態(tài)勢呈穩(wěn)中向好。

至2021上半年，杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均租金報每月每平方米116.8元，較2020年末上浮0.8%，季度環(huán)比上漲0.6%。業(yè)主方紛紛根據(jù)自身樓宇租賃情況，保留優(yōu)越區(qū)位的大面積戶型以吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。

從租戶行業(yè)分析，TMT（65.5%）及傳統(tǒng)金融（13.1%）為上半年兩大主力需求。TMT行業(yè)作為全市租賃市場成交核心主力，如字節(jié)跳動、快手等多元化的綜合信息技術(shù)企業(yè)都有逾萬平方米的大體量成交發(fā)生。此外，傳統(tǒng)金融行業(yè)在核心區(qū)位也表現(xiàn)活躍，尤以證券、基金類公司為主。

從大宗交易來看，3月，杭州市寫字樓市場大宗交易成交項目有1個，標(biāo)的為臥龍電氣集團(tuán)杭州研究院100%股權(quán)，收購方為浙江凱信，成交總價為41500萬元，該項目物業(yè)類型為工業(yè)，成交單價9012元/平方米，成交面積46050平方米。

預(yù)計下半年，杭州寫字樓市場將迎來7個新項目入市，共計約60萬平方米。大量新增供應(yīng)項目集中入市，或?qū)⒃斐晌磥硪欢螘r間內(nèi)租金承壓，為短期內(nèi)的去化帶來一定壓力。

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南京：大宗交易以商業(yè)物業(yè)為主

2021年上半年，南京商辦用地共成交17幅地塊，總出讓面積約137萬平方米，同比上漲42%，呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。其中純商辦用地11幅，土地面積18.5萬平方米，占比13.52%。南京寫字樓市場供應(yīng)增多，市場租賃活動非常活躍，同時租戶的升級與擴(kuò)租需求也在租金讓利的窗口期得到集中釋放。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕

今年上半年寫字樓銷售市場新增供應(yīng)約38萬平方米，成交面積約24萬平方米，供應(yīng)和成交同比2020年上半年均有所上升。上半年錄得三個新增項目入市分別是熊貓中央廣場、河西金鷹天地A座以及華新城T6。截至六月末，全市空置率上升1.9個百分點至24.0%。平均租金報每月每平方米118.5元，同比下降2.0%，環(huán)比下跌0.4%，跌幅呈逐季收窄趨勢。

上半年凈吸納量累計約為7.78萬平方米，高于過去5年同期水平。其中甲級寫字樓需求復(fù)蘇趨勢明顯，凈吸納量高于乙級寫字樓，累計分別為4.22萬與3.56萬平方米。

從行業(yè)來看，TMT、傳統(tǒng)金融與房地產(chǎn)建筑為上半年三大主力需求，其中TMT互聯(lián)網(wǎng)類的租賃成交占到整體的31.6%，為優(yōu)質(zhì)寫字樓市場最活躍的租戶之一。此外保險、證券、信托及基金公司等金融租戶持續(xù)擴(kuò)張，租賃交易面積占比達(dá)全市的19.1%。

從大宗交易市場來看，除商業(yè)物業(yè)類型外，大宗交易資產(chǎn)類型還有養(yǎng)老物業(yè)。2月4日，銀城國際控股有限公司（簡稱“銀城國際”）發(fā)布公告稱，該公司間接全資附屬公司南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“南京銀城”）將收購南京東方頤年健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“東方頤年”）25%股權(quán)，代價為3.35億元。

隨著下半年經(jīng)濟(jì)走勢逐漸明朗，南京未來市場總供應(yīng)體量超620萬平方米，核心區(qū)和新興商務(wù)區(qū)均有大體量商辦項目供應(yīng)，短期市場租金和出租率依然承壓。長期看，內(nèi)資中大型企業(yè)及本地中小企業(yè)的租賃需求有望持續(xù)回升。受益于南京產(chǎn)業(yè)迭代升級，TMT、傳統(tǒng)金融、高端制造業(yè)將繼續(xù)扮演重要角色。

武漢：企業(yè)新設(shè)租賃需求占比寫字樓市場過半，租金跌幅收窄

2021年上半年，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場錄得位于光谷及王家墩共兩棟寫字樓交付使用，總存量累計已達(dá)550萬平方米。 因恒隆中心和泛悅中心T2兩大項目的入市，為武漢甲級寫字樓帶來約20.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，推動全市優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓存量至245.0萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕

需求方面，疫情時期所積壓的市場需求延遲于上半年集中釋放，整體凈吸納量錄得22萬平方米，超過去年全年總量。核心商務(wù)區(qū)共錄得約9.0萬平方米的凈吸納量。另一方面，新項目的集中入市也推動了市場整體空置率的上升。截至二季度末，武漢核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓整體空置率34.6%，環(huán)比一季度下降約0.2個百分點，比去年同期上升約3.8個百分點。

面對新一輪的供應(yīng)井噴期，業(yè)主紛紛下調(diào)租金以加速去化。截至2021年二季度末，武漢全市寫字樓租金仍受較高空置率的影響，本季度環(huán)比下降0.5%，錄得每月每平方米89.9元。甲級寫字樓錄得平均租金107.1元/平方米，環(huán)比下降約1.9%，同比下降約4.0%。

有專家認(rèn)為，甲級寫字樓市場新設(shè)企業(yè)辦公需求正在逐步增長。新設(shè)租賃需求約占上半年武漢甲級寫字樓市場成交量的五成多。

從租戶行業(yè)看，TMT（65.4%）、金融業(yè)（15.0%）及房地產(chǎn)建筑業(yè)（7.3%）是支撐上半年整體寫字樓市場租賃需求的三大主力行業(yè)。未來寫字樓需求仍主要集中在TMT及線上教育行業(yè)。不管是新設(shè)需求，還是搬遷需求，均以核心片區(qū)為主。

預(yù)計下半年，武漢全市預(yù)計仍有約70萬供應(yīng)庫存有待于年內(nèi)釋放，核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓市場還將迎來約29.9萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間集中交付，主要包括武漢天地A1、首地王家墩、中海中心等。

短時間內(nèi)市場空置率仍會較高，但在市場活躍度穩(wěn)步提升及產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)政策相繼出臺的形勢下，預(yù)計寫字樓市場需求仍將延續(xù)上半年熱度，空置率將會回落，同時租金跌幅逐步收窄。