作者：西政資本

來(lái)源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

很多同行問(wèn)，上周“中美達(dá)成八點(diǎn)成果共識(shí)”，到底有多大利好？

以對(duì)中國(guó)股市的影響為例，我們認(rèn)為，這次主要是情緒層面的利好，不是基本面改善層面的強(qiáng)利好，因此對(duì)這八點(diǎn)共識(shí)進(jìn)行中性解讀較為穩(wěn)妥。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，利好程度中等，不構(gòu)成反轉(zhuǎn)級(jí)別。

在八點(diǎn)共識(shí)里面，最受關(guān)注的是達(dá)成“300億美元”對(duì)等降稅安排，注意不是交稅額300億美元，而是貿(mào)易額300億美元，這個(gè)金額約占中美雙邊貨物貿(mào)易額的5%，實(shí)際減稅金額才30-50億美元，也即象征意義更大一些。

八點(diǎn)共識(shí)里面的第一條，“中美雙方同意構(gòu)建基于尊重、公平、對(duì)等的中美建設(shè)性戰(zhàn)略穩(wěn)定關(guān)系”，這個(gè)共識(shí)在本質(zhì)上屬于階段性管控分歧，但不代表矛盾消失（中美長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性矛盾仍在）。具體來(lái)看，這次八點(diǎn)共識(shí)短期利好中國(guó)的小家電、玩具、節(jié)日裝飾品和兒童汽車座椅等對(duì)美出口板塊，但芯片、高端設(shè)備等科技領(lǐng)域出口限制并沒(méi)有被取消。

結(jié)論就是，國(guó)內(nèi)基本面（消費(fèi)、地產(chǎn)、企業(yè)盈利）并沒(méi)有因?yàn)檫@次中美會(huì)晤發(fā)生多大變化，宏觀基本面也沒(méi)有改善，只是外部環(huán)境變好，短期外部不確定性階段性地消除。

需要注意的是，“828新規(guī)”后，很多同行對(duì)內(nèi)需和地產(chǎn)的復(fù)蘇感到迷茫，我們認(rèn)為，政策層面會(huì)有一些針對(duì)性的安排，情況不至于太壞。

9月24日，北京市住建委等4部門發(fā)布了“本市貫徹落實(shí)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》的實(shí)施意見(jiàn)”（京建發(fā)〔2026〕460號(hào)），兩個(gè)變化非常值得關(guān)注：

一是沒(méi)有對(duì)現(xiàn)房銷售進(jìn)行一刀切處理，新出讓地塊可以繼續(xù)申請(qǐng)預(yù)售。上述《通知》提出，“2026年8月28日后新發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告的商品住房項(xiàng)目，申請(qǐng)預(yù)售的，單體建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂（樓棟頂板及樓頂構(gòu)筑物、配套設(shè)施完成混凝土澆筑），項(xiàng)目建設(shè)單位、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)出具簽字蓋章的《主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收記錄》”。

二是在土地出讓金繳納期限方面給出足夠多的騰挪空間，變相給房企創(chuàng)造加杠桿空間。上述《通知》提出，“2026年8月28日后發(fā)布出讓公告的商品住宅用地，出讓價(jià)款可按國(guó)家規(guī)定分期繳納，首付款在出讓合同簽訂之日起30個(gè)自然日內(nèi)繳納，繳納比例不低于總價(jià)款的50%，余款可延長(zhǎng)至出讓合同簽訂后兩年內(nèi)繳清，不計(jì)利息”。

由上述可見(jiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展新模式雖然徹底顛覆了以往房企的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的開(kāi)發(fā)模式，但在項(xiàng)目封閉管理、資金封閉管理的新規(guī)背景下，監(jiān)管層還是給房企提供了一定的生存騰挪空間，至少讓行業(yè)有了一定的過(guò)渡期，尤其是土地出讓金時(shí)隔兩年的分期繳納安排，這對(duì)于資金能力較差的房企來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要，也即變相為房企增加了拿地杠桿空間。

“828新規(guī)”后，我們一直都有提到，房企對(duì)于拿地基本都是“寧可不拿，也不能拿錯(cuò)”的心態(tài)，這肯定將導(dǎo)致土拍市場(chǎng)的大幅下行，近一個(gè)月的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)也已充分反映這個(gè)問(wèn)題。此外，“38號(hào)文”要求新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，國(guó)企、城投“拍地”越來(lái)越受到相關(guān)部門的制約和監(jiān)管，這兩個(gè)因素也對(duì)土拍市場(chǎng)及“土地財(cái)政”造成了重大影響。

在這種背景下，地方財(cái)政以及地方政府、地方國(guó)企、城投平臺(tái)對(duì)下半年的固定資產(chǎn)投資增量貢獻(xiàn)能力肯定會(huì)受到很大的制約，尤其是站在我們城投非標(biāo)投資業(yè)務(wù)的角度上，對(duì)國(guó)企、城投的舉債和項(xiàng)目投資增量空間肯定得做更保守的預(yù)期。

輿論方面一直都有不少聲音，認(rèn)為“土地財(cái)政”可以通過(guò)“股權(quán)財(cái)政”等來(lái)替代，比如政府可以通過(guò)盤活存量資產(chǎn)資源創(chuàng)造更多收入；政府可以購(gòu)買優(yōu)質(zhì)企業(yè)股權(quán)，獲得收入，并轉(zhuǎn)向“股權(quán)財(cái)政”；政府可以購(gòu)買一批廉租房，再轉(zhuǎn)手出租獲益……。

值得注意的是，很多財(cái)政部門的負(fù)責(zé)人都認(rèn)為上述專家意見(jiàn)是胡說(shuō)八道，比如“股權(quán)財(cái)政”的邏輯根本經(jīng)不起推敲，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，真正能夠帶來(lái)收益的企業(yè)是少數(shù)，大部分地方政府并無(wú)能力參與優(yōu)質(zhì)企業(yè)投資，偶爾能碰到的大概率也是替人接盤，買回來(lái)也是包袱。

繼續(xù)以政府購(gòu)買廉租房再收租金為例，本質(zhì)是用新增財(cái)政支出換取未來(lái)現(xiàn)金流，但在地方財(cái)力普遍吃緊的當(dāng)下，資金成本與租金回報(bào)率很難打平，核心問(wèn)題就是“拿什么錢去買？買完能回本嗎？”。

相比之下，盤活存量資產(chǎn)似乎更務(wù)實(shí)一些，但關(guān)鍵卻在于路徑選擇，最好就是拿存量換增量，而不是花錢加杠桿，具體比如直接出租、作價(jià)注入國(guó)企、以經(jīng)營(yíng)權(quán)引入合作方、打包融資等方式，都能在不新增財(cái)政負(fù)擔(dān)的前提下，激活沉淀資源。

我們認(rèn)為，從目前可以知曉的政策和市場(chǎng)動(dòng)向來(lái)看，下半年的形勢(shì)依舊不太明朗。

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原標(biāo)題： 不算大利好