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年內首次物業IPO折戟：世紀金源服務招股書失效浮現大盤隱憂

風財訊 風財訊
2021-07-21 17:54 2294 0 0
風財訊報道 7月20日，世紀金源服務集團有限公司招股書失效。

作者：王婷婷

來源：風財訊（ID：fengcaixun）

7月20日，世紀金源服務集團有限公司（以下簡稱“世紀金源服務”）招股書失效。
該份招股書在2021年1月20日遞交，至今屆滿六個月，達成失效，世紀金源服務尚未重新遞交。
世紀金源服務曾在新希望服務和德信服務之后遞表港交所，如今兩家已經成功上市，世紀金源服務慘遭IPO折戟。
據風財訊統計，2020年以來17家在港IPO的物業服務企業，多數為一次性通關，成功登陸港交所。曾經有過波折的宋都服務、星盛商業也都在二次交表后成功上市。
由華泰國際擔任獨家保薦人的世紀金源服務首發失敗，為近兩年較少的情況。
嘉和家業物業服務研究院院長唐卓表示，目前物業IPO數量增多，今年預計至少有30家物業上市。但看似熱鬧，物業上市為出現了通過率不如以前，某些已上市頭部物業股的估值兩年間大幅回調等情況。
“伴隨港交所對IPO公司的利潤要求提高，物業上市也會面臨更高門檻?！?/section>

造城商人黃如論

“大盤物業”謀上市

世紀金源服務前身為福州金源物業，1992年成立，由福建商人、世紀金源集團董事長黃如論創立。
黃如論年輕時遠下南洋，在菲律賓發家創辦公司，后延伸到香港、新加坡、馬來西亞、西班牙等地，回國后進入房地產領域。
黃如論先后在福州、南昌等地打造了地標，但其“成名作”要數多個超大盤。
例如，在昆明打造的超大房地產項目昆明世紀城，占地3680畝，總建筑面積達400萬平，共分為26個區，如今商圈稱為昆明市南區人口密度最大的片區。其在昆明的“世紀金源大飯店”也成為當地老牌高級酒店。
例如，世紀金源在北京投資170億元開發的北京世紀城，位于海淀區，三期占地120公頃，僅綠化帶就達27公頃，另規劃了1個教育區、建設了一個超60萬平的北京世紀金源購物中心，是當時世界最大的單體商業建筑。
“動輒征地數千畝、投資百億、做造城大盤”一度成為世紀金源集團的標簽，這也成為世紀金源服務沖刺IPO的一個包裝點。
2021年1月20日晚間，世紀金源服務正式在港交所提交招股書，在招股書中，公司以“大盤模式+機器人”博得資本市場關注。
“大盤模式”，是指世紀金源服務，基本圍繞“世紀金源集團”的物業，為母公司的超大地產項目，提供配套的物業管理。
“機器人”則是指，世紀金源服務子公司（北京宜宅科技）在2020年12月以4000萬元注資的方式，收購長沙萬為機器人25%股權，發展科技化物業，例如保安機器人、養老機器人等。

大盤的隱憂：

過度依賴母公司 收費率降低

世紀金源服務的規模屬于中型。截至2020年9月30日，公司的物業管理服務覆蓋50個城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和貴州省，總合約建筑面積為7410萬平方米、在管總建筑面積為6390萬平方米。
據風財訊了解，世紀金源服務目前運營「世紀城物業管理」和「世紀生活」兩大子品牌，分別著重物業管理服務和社區增值服務。
但由于公司的服務，都圍繞世紀金源集團的物業，這使得世紀金源服務對母公司的依賴度很高。
招股書顯示，截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世紀金源集團所開發的物業分別占世紀金源服務在管建筑面積91.0%、75.1%和74.7%，貢獻總收入的97.6%、89.3%和82.9%。

另外，世紀金源服務的增值服務貢獻率在行業處于高位，上述期內，收入占比分別為25.2%、22.7%和19.5%。毛利率在31.8%-32.1%左右，也高于百強均值。
增值服務部分，主要是來源于母公司的大盤配備了非住物業，產生了諸如社區生活服務、社區空間運營服務、社區新零售服務等業務。
但也因為服務項目往往非常大，管理能力相形見絀。
舉一個例子，世紀金源服務在管住宅物業成立業委會的僅有27個，很多大盤幾乎沒有成立業委會。
這使得世紀金源服務物業管理費收繳率逐年下降，2018年、2019年及2020年前三季分別為99.1%、95.3%和92.4%。
世紀金源服務表示，倘未能提高物業管理費費率，且經扣除物業管理成本后出現營運資金短缺的情況，公司將尋求降低成本，以減少差額。
“然而，我們未必能成功通過節約成本措施降低該等虧損，且我們節約成本的努力可能對我們物業管理服務的質量造成負面影響，繼而進一步削弱業主向我們支付物業管理費的意欲，并對我們的業務、財務狀況和經營業績造成不利影響?！?/section>

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

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原標題： 年內首次物業IPO折戟：世紀金源服務招股書失效浮現大盤隱憂

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