小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
化解債務風險。
01債務重組
10月19日，榮盛發展（002146.SZ）公告稱，擬對2020年發行的4只債券采用“部分本金以物抵債、同時利息豁免”的方式進行債務重組。
債務重組公告
公告顯示，榮盛發展于2020年發行完成20榮盛地產MTN001、20榮盛地產MTN002、20榮盛地產MTN003和20榮盛地產PPN001，發行本金總額共40億元。
截至目前，榮盛發展尚未償還的本金余額為38.516億元、利息約12億元。
此次榮盛發展抵債資產為車位，抵債資產評估值為3889.83萬元，抵債金額參考評估價值。
榮盛發展稱，本次交易尚需經過公司股東會審議通過、債券持有人啟動債券注銷會議審議通過、并與標的債券持有人簽訂相關協議后方可生效。
《小債看市》統計，目前榮盛發展上述4只債券全部違約，違約總金額達46.67億元。
榮盛發展的危機爆發于2021年下半年，隨著行業步入寒冬，公司商票逾期, 控股股東多次被列為被執行人，公司陷入債務危機。
2023年1月，由于未能按期足額兌付“20榮盛地產MTN001”本息，構成違約，榮盛發展的債務危機進一步升級。
2026年以來，榮盛發展共完成金融債務展期金額合計7.38億元，共完成化解金融債務本金19.83億元。
02財務分析
據官網介紹，榮盛發展成立于1996年，已基本形成以房地產開發為主業，貫穿康旅、產業園、設計、實業、酒店、物業、商管、房地產金融等業務為一體的全方位、綜合性的全產業鏈條，并成長為全國性知名大型多產業集團公司。
2007年，榮盛發展登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。
從股權結構看，榮盛發展的控股股東為榮盛控股股份有限公司，直接持股14.24%，并通過榮盛建設工程有限公司間接持股，公司實際控制人為耿建明。
股權結構圖
近年來，榮盛發展竣工結轉速度放緩，疊加環京區域調控影響，存在降價促銷項目，其經營狀況并不理想，業績持續虧損。
2021-2022年，榮盛發展分別虧損49.55億、163.1億；2024年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損為84.44億元，2023年同期盈利約3.85億元。
2025年，榮盛發展實現營業收入267.15億元，同比減少29.72%；歸母凈利潤虧損94.28億元，虧損同比擴大11.65%；2026年上半年公司歸母凈利潤虧損10.27億元。
歸母凈利潤
截至2026年二季末，榮盛發展總資產為1246.52億元，總負債1170.47億元，凈資產76.05億元，資產負債率93.9%。
近年來，由于業績持續虧損，榮盛發展的財務杠桿水平高企，面臨資不抵債境地。
財務杠桿水平
《小債看市》分析債務結構發現，榮盛發展主要以流動負債為主，占總債務的88%，債務結構不合理。
截至相同報告期，榮盛發展流動負債有1035.31億元，主要為其他應付款，其中一年內到期的短期債務有262.99億元。
值得注意的是，榮盛發展還有交易性金融負債，其短期有息負債總規模更高。
相較于短債規模，榮盛發展流動性緊張，其賬上貨幣資金有16.46億元，與短債間形成巨大資金缺口，存在很大短期償債風險。
在備用資金方面，截至2025年6月末，榮盛發展銀行授信有214.53億元，未使用授信額度有3.69億元，其財務彈性欠佳。
銀行授信情況
在負債方面，榮盛發展還有135.16億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計125.22億元。
整體來看，榮盛發展剛性債務有388.21億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為33%。
盈利和經營性現金流惡化壓力下，榮盛發展主要依賴于外部融資，作為上市公司其融資渠道多元，除了發債和借款，還通過股權、信托以及股權質押等方式融資，但融資成本較高。
在股權質押方面，截至2026年6月末，榮盛發展的控股股東質押5.99億公司股份，占其所持股份的79.66%；耿建明和榮盛建設工程有限公司的股權質押率分別為100%和96.63%，股權質押率很高。
值得注意的是，2021年以來榮盛發展的外部融資環境惡化，其籌資活動現金流入金額下降，在償還大量負債后，籌資性現金流持續凈流出，公司面臨較大再融資壓力。
籌資性現金流
榮盛發展對外擔保余額445.62億元，擔保規模是凈資產的788%，屬于極高風險點。
一旦被擔保方違約，債務會直接傳導至榮盛發展，其中已經出現逾期擔保159億左右。
在資產質量方面，榮盛發展其他應收款項有153億，主要為土地保證金等政府部門保證金及合作方經營往來款，且其他應收款項賬齡分布較長，對資產流動性造成一定影響。
另外，榮盛發展存貨高達798.78億，占總資產的64%，主要是房地產開發樓盤、土地儲備。
榮盛發展大量存貨已經計提跌價準備，并且392.96億資產處于抵押/質押受限狀態，不能自由處置變現。土儲集中在河北、山東、安徽等環渤海區域，區域去化壓力偏大。
榮盛發展受限資產規模較大，其中主要為用于融資抵質押的受限存貨，不利于資產流動。
總得來看，榮盛發展業績連續巨虧，盈利能力大幅惡化，對債務和利息保障下降；流動性緊張，短期償債壓力較大；外部融資環境惡化，再融資壓力較大。
03“河北王”
早年，耿建明在部隊當了三年基建工程兵后，考取了華北航天工業學院，進修建筑技術經濟管理專業，1986年畢業后被分配到廊坊市一建公司。
在廊坊一建公司，耿建明從一名普通的職工做起，后升為一建公司副處長、處長，并于1991年考入天津大學工程造價專業。
1996年，耿建明毅然拋下金飯碗辭職下海，懷揣僅有的5000元錢，又從朋友那里借到5000元，成立了榮盛建筑安裝公司。
憑借過硬的專業能力，榮盛很快就在業內混得風生水起。
當建筑業正如火如荼時，耿建明覺察到建筑市場已經趨向飽和，而市民對高品質住宅需求才是巨大的市場潛力，于是轉而進軍房地產。
1999年，耿建明把進軍地產業的第一枚棋子布在了南京，憑借工程起家積累的設計、施工、造價等優勢，榮盛第一個住宅項目 “方州花園”一經推出很快就賣光了，就此賺到了地產業的第一桶金。
南京項目成功后，榮盛承接了廊坊市的一個破舊小區的重造，耿建明把在南京的經驗吸取過來，創造了當年100%銷售的輝煌，這也為榮盛后來的發展打下堅固的基礎。
2002年，耿建明在廊坊設立了榮盛控股，開發阿爾卡迪亞等樓盤，迅速成為以品質地產為特征的本土地產勁旅。
在策略上，榮盛選擇避開與一線城市的實力雄厚的國企、外企的正面較量，以超出當地消費者預期的比較優勢，在三線城市扎根，隨后進軍同級別滄州、徐州等市場，開始全國布局。
2007年8月，耿建明帶領榮盛發展在深交所掛牌上市，成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。
2008年，全球金融危機后的4萬億救市資金，帶來中國房地產市場規模和價格的井噴，也讓身在其中的耿建明賺得缽滿盆滿。
隨后十年，榮盛以開發并形成府邸、盛景、錦繡及花語等多種風格樓盤系列。
2017年前后，隨著環京限購政策不斷加碼，榮盛發展開啟全國化擴張戰略，試圖通過區域均衡布局實現對沖籃子過于集中的影響。
2019年，榮盛發展全年營收突破千億，終于踏入房企“千億俱樂部”。
后來，隨著環京樓市降溫，行業融資環境收緊，從2021年下半年開始榮盛發展流動性壓力顯現，其商票、理財相繼逾期，拉開公司債務危機的序幕。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“小債看市”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
