作者：Osyth

來(lái)源：資產(chǎn)界

最近，三亞的資產(chǎn)市場(chǎng)上，一批熟悉的名字又回來(lái)了。

紅樹(shù)林、半山半島、美麗之冠、太陽(yáng)灣、海棠灣520畝土地……據(jù)公開(kāi)掛牌和招商信息不完全統(tǒng)計(jì)，近半年三亞單筆億元以上的債權(quán)、股權(quán)和實(shí)物資產(chǎn)，加起來(lái)至少265億元。

數(shù)字很大。

但仔細(xì)一看，全是老面孔。

有的重整兩年，有的反復(fù)掛牌五六次，還有一個(gè)，從2018年折騰到了2026年。

說(shuō)白了，這就不是一批新資產(chǎn)突然涌入市場(chǎng)。

而是上一輪地產(chǎn)繁榮留下來(lái)的265億“老臘肉”，又被集體端上了桌。

01

265億，都賣了些什么？

這份資產(chǎn)名單由網(wǎng)易海南房產(chǎn)根據(jù)阿里資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)交易所、AMC等公開(kāi)平臺(tái)信息整理。

項(xiàng)目很多，我們挑幾個(gè)比較有意思的說(shuō)。

1.紅樹(shù)林：約45億債權(quán)

三亞灣紅樹(shù)林度假世界，是今典集團(tuán)張寶全在海南最具代表性的項(xiàng)目之一。

三亞灣紅樹(shù)林度假世界全景俯瞰

十多年前，這類超級(jí)文旅綜合體正是市場(chǎng)最喜歡的故事。

酒店、商業(yè)、餐飲、會(huì)展、電影等多種業(yè)態(tài)被裝進(jìn)一個(gè)項(xiàng)目，張寶全當(dāng)時(shí)在亞龍灣、海棠灣、三亞灣都有布局。

但項(xiàng)目后來(lái)還是走進(jìn)了破產(chǎn)程序。

2024年6月，紅樹(shù)林地產(chǎn)進(jìn)入破產(chǎn)重整；同年11月，紅樹(shù)林地產(chǎn)等三家關(guān)聯(lián)公司被實(shí)施實(shí)質(zhì)合并重整。

特別的是，重整并沒(méi)有讓酒店停下來(lái)。

游客還在辦理入住，餐廳照常營(yíng)業(yè)，供應(yīng)鏈也仍在運(yùn)轉(zhuǎn)。

你站在酒店里，很難直觀感受到，它背后的公司已經(jīng)進(jìn)入法院破產(chǎn)程序。

到了今年，長(zhǎng)城資產(chǎn)、信達(dá)持有的幾筆相關(guān)債權(quán)，再次進(jìn)入市場(chǎng)。

于是出現(xiàn)了很強(qiáng)的反差：外面仍是一個(gè)度假世界，背后卻已經(jīng)是幾十億元的債務(wù)世界。

2.海棠灣建豐：近40億債權(quán)

這筆資產(chǎn)最值錢的看點(diǎn)，不在債權(quán)金額，而在海棠灣那520畝土地。

海南建豐旅業(yè)過(guò)去計(jì)劃在這里開(kāi)發(fā)高端酒店和旅游項(xiàng)目，規(guī)劃中包括國(guó)際品牌酒店等業(yè)態(tài)，但項(xiàng)目一直沒(méi)有完整落地。

2023年，海南建豐進(jìn)入破產(chǎn)程序。

現(xiàn)在，長(zhǎng)城資產(chǎn)持有的一筆Metro Charm Holdings Limited相關(guān)債權(quán)又被推向市場(chǎng)。

此前披露的債權(quán)規(guī)模接近40億元，本金約22.65億元，其余十幾億元已經(jīng)是多年累積下來(lái)的利息。

抵押物則很直接：海棠灣約520畝土地，加上15.13萬(wàn)平方米在建工程。

此外，Metro Charm和海南建豐旅業(yè)相關(guān)股權(quán)也已經(jīng)質(zhì)押。

十幾年前，它講的是百億級(jí)高端旅游項(xiàng)目。

現(xiàn)在市場(chǎng)上真正交易的，卻是一筆接近40億元的債權(quán)。

3.半山半島：26.72億債權(quán)

半山半島，則是這張清單里拖得最久的一批資產(chǎn)之一。

這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年曾是三亞知名的高端濱海地產(chǎn)項(xiàng)目，后來(lái)進(jìn)入中弘系版圖。

2018年，中弘出事，相關(guān)企業(yè)隨之進(jìn)入重整。

到2022年，一筆本金23.6億元的三亞鹿回頭相關(guān)債權(quán)已經(jīng)公開(kāi)招商，抵押物包括半山半島相關(guān)地塊和“半島藍(lán)灣”在建工程。

當(dāng)時(shí)外界一度披露，相關(guān)重整程序已經(jīng)接近尾聲。

但四年之后，事情還沒(méi)結(jié)束。

2026年5月，這筆債權(quán)再次出現(xiàn)。

本金仍是23.6億元，利罰息增加到3.12億元，合計(jì)26.72億元。

2018年進(jìn)入重整，2022年開(kāi)始賣，到了2026年還在繼續(xù)找買家。

曾經(jīng)的明星項(xiàng)目，就這樣變成了不良資產(chǎn)市場(chǎng)反復(fù)出現(xiàn)的老面孔。

4.美麗之冠：19.43億

這處位于三亞市中心的地標(biāo)項(xiàng)目，曾經(jīng)依靠巨大體量和辨識(shí)度很高的建筑外觀成為三亞的代表性項(xiàng)目，后來(lái)又進(jìn)入恒大體系。

如今，它再次出現(xiàn)時(shí)，身份已經(jīng)變成了一筆待處置債權(quán)。

今年相關(guān)債權(quán)再次被公開(kāi)推介，規(guī)模約19.43億元。

抵押物包括美麗之冠部分土地、6棟產(chǎn)權(quán)式酒店、地下室以及相關(guān)會(huì)館資產(chǎn)，保證人之一是恒大地產(chǎn)集團(tuán)。

位置依然在三亞市中心，建筑也依然很顯眼。

但這筆資產(chǎn)并不是第一次進(jìn)入市場(chǎng)。

去年已經(jīng)賣過(guò)，今年又重新出現(xiàn)。

好位置，并不能自動(dòng)解決復(fù)雜債務(wù)。

5.三亞沈煤：18.69億債權(quán)

半嶺溫泉這批資產(chǎn)，也已經(jīng)處置了很多年。

三亞沈煤相關(guān)底層資產(chǎn)，包括43棟獨(dú)棟別墅等。

早在2021年前后，它們就已經(jīng)進(jìn)入公開(kāi)處置，此后又經(jīng)歷多個(gè)處置周期。

幾年下來(lái)，項(xiàng)目沒(méi)有真正完成出清，相關(guān)債權(quán)本息卻繼續(xù)增加。

房子會(huì)越來(lái)越舊，利息卻不會(huì)停下來(lái)。

這就是這類老項(xiàng)目最現(xiàn)實(shí)的一面。

6.鳳凰島：約12億債權(quán)

鳳凰島的故事，則更有時(shí)代感。

十多年前，這個(gè)填海項(xiàng)目曾經(jīng)是三亞最具想象力的地產(chǎn)項(xiàng)目之一，酒店、商業(yè)、旅游、住宅等業(yè)態(tài)都被裝進(jìn)規(guī)劃。

那個(gè)時(shí)候，它代表的是海南地產(chǎn)最敢做大規(guī)劃的一面。

到了2026年，它再次出現(xiàn)在市場(chǎng)，內(nèi)容已經(jīng)變成相關(guān)債權(quán)公開(kāi)招商。

底層抵押物包括鳳凰島置地名下約7.66萬(wàn)平方米商服用地，同時(shí)質(zhì)押鳳凰島置地100%股權(quán)。

過(guò)去新聞里談的是人工島和國(guó)際旅游地標(biāo)。

現(xiàn)在公告里出現(xiàn)的，是本金、利息、抵押物和股權(quán)質(zhì)押。

除了這些大塊頭，還有一批億元級(jí)資產(chǎn)分布在三亞各處。

比如海棠灣巨源旅業(yè)相關(guān)債權(quán)，背后涉及原計(jì)劃建設(shè)高端酒店的土地和在建工程；三亞科創(chuàng)相關(guān)債權(quán)，底層資產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園及康養(yǎng)項(xiàng)目；海棠府還有數(shù)百套住宅在建工程待處置；南田·海棠天姿約121畝土地，從2009年前后開(kāi)始折騰，到今年仍在尋找盤活機(jī)會(huì)；亞龍灣壹號(hào)一批現(xiàn)房，此前整售不成，后來(lái)干脆拆細(xì)，一套一套往外賣；三亞論壇中心部分股權(quán)也被推向市場(chǎng)，底層還有仍在正常運(yùn)營(yíng)的高端酒店資產(chǎn)。

再加上紅塘灣、半嶺溫泉、中興睿海等項(xiàng)目。

湊在一起，就是這批約265億元資產(chǎn)的基本模樣：

來(lái)源：網(wǎng)易海南房產(chǎn)

酒店、海景地、爛尾工程、現(xiàn)房、股權(quán)，再加上一大堆幾十億元的舊債。

十幾年前，它們是三亞地產(chǎn)地圖上最熱鬧的一批名字。

今天，再次聚到了一張資產(chǎn)處置清單上。

02

沒(méi)人買海南了？

只看這265億元，很容易產(chǎn)生一個(gè)錯(cuò)覺(jué)：海南地產(chǎn)，是不是沒(méi)人要了？

其實(shí)不是。

2026年以來(lái)，三亞核心土地市場(chǎng)照樣有新錢進(jìn)入。

保利、中旅、金茂等央企仍在拿地，幾十億元一筆一筆往里投。

一邊，是半山半島這樣的老項(xiàng)目，2018年出事，到現(xiàn)在還沒(méi)完全退出；另一邊，是新的核心土地繼續(xù)有人花幾十億元買。

所以問(wèn)題不在三亞，也不在海棠灣、太陽(yáng)灣這些地段。

真正變化的，是市場(chǎng)對(duì)這些老資產(chǎn)的定價(jià)方式。

房地產(chǎn)最熱的時(shí)候，行業(yè)里普遍相信一個(gè)前提：土地會(huì)繼續(xù)升值。

所以那個(gè)年代的地產(chǎn)商，喜歡把項(xiàng)目做得很大。

地要大。

規(guī)劃要大。

故事也要大。

酒店、商業(yè)、文旅、豪宅，能裝進(jìn)去的盡量都裝進(jìn)去。

杠桿高一點(diǎn)，可以扛。

融資貴一點(diǎn)，可以忍。

項(xiàng)目做十年，也等得起。

只要土地還在漲，項(xiàng)目越大，故事就越值錢。

但現(xiàn)在，這套邏輯已經(jīng)失效了。

今天的買家不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目當(dāng)年規(guī)劃投資100億元，就認(rèn)為它現(xiàn)在還值100億元。

他們看的是另一套東西。

比如海棠灣520畝土地，位置當(dāng)然好，但后面壓著多少債權(quán)？

一家五星酒店還在正常營(yíng)業(yè)，現(xiàn)金流不錯(cuò)，但經(jīng)營(yíng)收入是不是已經(jīng)被質(zhì)押？

一個(gè)項(xiàng)目看起來(lái)完整，可前面還有幾個(gè)債權(quán)人？

抵押排在什么順位？

后續(xù)還要追加多少資金？

這筆錢壓進(jìn)去以后，幾年才能退出？

這些賬算完，才是真正的價(jià)格。

這也是為什么，很多海南老項(xiàng)目明明位置很好，卻可以一掛四年、六年，甚至八年。

不是沒(méi)人看，而是看完以后，買家覺(jué)得價(jià)格還沒(méi)有低到足以覆蓋這些麻煩。

做不良資產(chǎn)，有一句話很現(xiàn)實(shí)：欠多少錢，是債務(wù)人的賬；值多少錢，是買家的賬。

債權(quán)可以越滾越大，但酒店會(huì)折舊，工程會(huì)變舊，處置周期越拖越長(zhǎng)，資金成本也不會(huì)停。

所以今天擺在市場(chǎng)上的這265億元，與其說(shuō)是在“甩賣”，不如說(shuō)是在經(jīng)歷一輪重新定價(jià)。

上一輪地產(chǎn)繁榮留下來(lái)的價(jià)格，正在一點(diǎn)點(diǎn)被打掉，直到新買家愿意接手。

海還是那片海。

只是以前靠故事定價(jià)，現(xiàn)在靠現(xiàn)金流定價(jià)了。

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注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 265億！海南一批“老臘肉”資產(chǎn)又掛出來(lái)了