作者：Osyth

來源：資產(chǎn)界

最近，三亞的資產(chǎn)市場上，一批熟悉的名字又回來了。

紅樹林、半山半島、美麗之冠、太陽灣、海棠灣520畝土地……據(jù)公開掛牌和招商信息不完全統(tǒng)計，近半年三亞單筆億元以上的債權(quán)、股權(quán)和實物資產(chǎn)，加起來至少265億元。

數(shù)字很大。

但仔細一看，全是老面孔。

有的重整兩年，有的反復掛牌五六次，還有一個，從2018年折騰到了2026年。

說白了，這就不是一批新資產(chǎn)突然涌入市場。

而是上一輪地產(chǎn)繁榮留下來的265億“老臘肉”，又被集體端上了桌。

01

265億，都賣了些什么？

這份資產(chǎn)名單由網(wǎng)易海南房產(chǎn)根據(jù)阿里資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)交易所、AMC等公開平臺信息整理。

項目很多，我們挑幾個比較有意思的說。

1.紅樹林：約45億債權(quán)

三亞灣紅樹林度假世界，是今典集團張寶全在海南最具代表性的項目之一。

三亞灣紅樹林度假世界全景俯瞰

十多年前，這類超級文旅綜合體正是市場最喜歡的故事。

酒店、商業(yè)、餐飲、會展、電影等多種業(yè)態(tài)被裝進一個項目，張寶全當時在亞龍灣、海棠灣、三亞灣都有布局。

但項目后來還是走進了破產(chǎn)程序。

2024年6月，紅樹林地產(chǎn)進入破產(chǎn)重整；同年11月，紅樹林地產(chǎn)等三家關(guān)聯(lián)公司被實施實質(zhì)合并重整。

特別的是，重整并沒有讓酒店停下來。

游客還在辦理入住，餐廳照常營業(yè)，供應(yīng)鏈也仍在運轉(zhuǎn)。

你站在酒店里，很難直觀感受到，它背后的公司已經(jīng)進入法院破產(chǎn)程序。

到了今年，長城資產(chǎn)、信達持有的幾筆相關(guān)債權(quán)，再次進入市場。

于是出現(xiàn)了很強的反差：外面仍是一個度假世界，背后卻已經(jīng)是幾十億元的債務(wù)世界。

2.海棠灣建豐：近40億債權(quán)

這筆資產(chǎn)最值錢的看點，不在債權(quán)金額，而在海棠灣那520畝土地。

海南建豐旅業(yè)過去計劃在這里開發(fā)高端酒店和旅游項目，規(guī)劃中包括國際品牌酒店等業(yè)態(tài)，但項目一直沒有完整落地。

2023年，海南建豐進入破產(chǎn)程序。

現(xiàn)在，長城資產(chǎn)持有的一筆Metro Charm Holdings Limited相關(guān)債權(quán)又被推向市場。

此前披露的債權(quán)規(guī)模接近40億元，本金約22.65億元，其余十幾億元已經(jīng)是多年累積下來的利息。

抵押物則很直接：海棠灣約520畝土地，加上15.13萬平方米在建工程。

此外，Metro Charm和海南建豐旅業(yè)相關(guān)股權(quán)也已經(jīng)質(zhì)押。

十幾年前，它講的是百億級高端旅游項目。

現(xiàn)在市場上真正交易的，卻是一筆接近40億元的債權(quán)。

3.半山半島：26.72億債權(quán)

半山半島，則是這張清單里拖得最久的一批資產(chǎn)之一。

這個項目當年曾是三亞知名的高端濱海地產(chǎn)項目，后來進入中弘系版圖。

2018年，中弘出事，相關(guān)企業(yè)隨之進入重整。

到2022年，一筆本金23.6億元的三亞鹿回頭相關(guān)債權(quán)已經(jīng)公開招商，抵押物包括半山半島相關(guān)地塊和“半島藍灣”在建工程。

當時外界一度披露，相關(guān)重整程序已經(jīng)接近尾聲。

但四年之后，事情還沒結(jié)束。

2026年5月，這筆債權(quán)再次出現(xiàn)。

本金仍是23.6億元，利罰息增加到3.12億元，合計26.72億元。

2018年進入重整，2022年開始賣，到了2026年還在繼續(xù)找買家。

曾經(jīng)的明星項目，就這樣變成了不良資產(chǎn)市場反復出現(xiàn)的老面孔。

4.美麗之冠：19.43億

這處位于三亞市中心的地標項目，曾經(jīng)依靠巨大體量和辨識度很高的建筑外觀成為三亞的代表性項目，后來又進入恒大體系。

如今，它再次出現(xiàn)時，身份已經(jīng)變成了一筆待處置債權(quán)。

今年相關(guān)債權(quán)再次被公開推介，規(guī)模約19.43億元。

抵押物包括美麗之冠部分土地、6棟產(chǎn)權(quán)式酒店、地下室以及相關(guān)會館資產(chǎn)，保證人之一是恒大地產(chǎn)集團。

位置依然在三亞市中心，建筑也依然很顯眼。

但這筆資產(chǎn)并不是第一次進入市場。

去年已經(jīng)賣過，今年又重新出現(xiàn)。

好位置，并不能自動解決復雜債務(wù)。

5.三亞沈煤：18.69億債權(quán)

半嶺溫泉這批資產(chǎn)，也已經(jīng)處置了很多年。

三亞沈煤相關(guān)底層資產(chǎn)，包括43棟獨棟別墅等。

早在2021年前后，它們就已經(jīng)進入公開處置，此后又經(jīng)歷多個處置周期。

幾年下來，項目沒有真正完成出清，相關(guān)債權(quán)本息卻繼續(xù)增加。

房子會越來越舊，利息卻不會停下來。

這就是這類老項目最現(xiàn)實的一面。

6.鳳凰島：約12億債權(quán)

鳳凰島的故事，則更有時代感。

十多年前，這個填海項目曾經(jīng)是三亞最具想象力的地產(chǎn)項目之一，酒店、商業(yè)、旅游、住宅等業(yè)態(tài)都被裝進規(guī)劃。

那個時候，它代表的是海南地產(chǎn)最敢做大規(guī)劃的一面。

到了2026年，它再次出現(xiàn)在市場，內(nèi)容已經(jīng)變成相關(guān)債權(quán)公開招商。

底層抵押物包括鳳凰島置地名下約7.66萬平方米商服用地，同時質(zhì)押鳳凰島置地100%股權(quán)。

過去新聞里談的是人工島和國際旅游地標。

現(xiàn)在公告里出現(xiàn)的，是本金、利息、抵押物和股權(quán)質(zhì)押。

除了這些大塊頭，還有一批億元級資產(chǎn)分布在三亞各處。

比如海棠灣巨源旅業(yè)相關(guān)債權(quán)，背后涉及原計劃建設(shè)高端酒店的土地和在建工程；三亞科創(chuàng)相關(guān)債權(quán)，底層資產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園及康養(yǎng)項目；海棠府還有數(shù)百套住宅在建工程待處置；南田·海棠天姿約121畝土地，從2009年前后開始折騰，到今年仍在尋找盤活機會；亞龍灣壹號一批現(xiàn)房，此前整售不成，后來干脆拆細，一套一套往外賣；三亞論壇中心部分股權(quán)也被推向市場，底層還有仍在正常運營的高端酒店資產(chǎn)。

再加上紅塘灣、半嶺溫泉、中興睿海等項目。

湊在一起，就是這批約265億元資產(chǎn)的基本模樣：

來源：網(wǎng)易海南房產(chǎn)

酒店、海景地、爛尾工程、現(xiàn)房、股權(quán)，再加上一大堆幾十億元的舊債。

十幾年前，它們是三亞地產(chǎn)地圖上最熱鬧的一批名字。

今天，再次聚到了一張資產(chǎn)處置清單上。

02

沒人買海南了？

只看這265億元，很容易產(chǎn)生一個錯覺：海南地產(chǎn)，是不是沒人要了？

其實不是。

2026年以來，三亞核心土地市場照樣有新錢進入。

保利、中旅、金茂等央企仍在拿地，幾十億元一筆一筆往里投。

一邊，是半山半島這樣的老項目，2018年出事，到現(xiàn)在還沒完全退出；另一邊，是新的核心土地繼續(xù)有人花幾十億元買。

所以問題不在三亞，也不在海棠灣、太陽灣這些地段。

真正變化的，是市場對這些老資產(chǎn)的定價方式。

房地產(chǎn)最熱的時候，行業(yè)里普遍相信一個前提：土地會繼續(xù)升值。

所以那個年代的地產(chǎn)商，喜歡把項目做得很大。

地要大。

規(guī)劃要大。

故事也要大。

酒店、商業(yè)、文旅、豪宅，能裝進去的盡量都裝進去。

杠桿高一點，可以扛。

融資貴一點，可以忍。

項目做十年，也等得起。

只要土地還在漲，項目越大，故事就越值錢。

但現(xiàn)在，這套邏輯已經(jīng)失效了。

今天的買家不會因為一個項目當年規(guī)劃投資100億元，就認為它現(xiàn)在還值100億元。

他們看的是另一套東西。

比如海棠灣520畝土地，位置當然好，但后面壓著多少債權(quán)？

一家五星酒店還在正常營業(yè)，現(xiàn)金流不錯，但經(jīng)營收入是不是已經(jīng)被質(zhì)押？

一個項目看起來完整，可前面還有幾個債權(quán)人？

抵押排在什么順位？

后續(xù)還要追加多少資金？

這筆錢壓進去以后，幾年才能退出？

這些賬算完，才是真正的價格。

這也是為什么，很多海南老項目明明位置很好，卻可以一掛四年、六年，甚至八年。

不是沒人看，而是看完以后，買家覺得價格還沒有低到足以覆蓋這些麻煩。

做不良資產(chǎn)，有一句話很現(xiàn)實：欠多少錢，是債務(wù)人的賬；值多少錢，是買家的賬。

債權(quán)可以越滾越大，但酒店會折舊，工程會變舊，處置周期越拖越長，資金成本也不會停。

所以今天擺在市場上的這265億元，與其說是在“甩賣”，不如說是在經(jīng)歷一輪重新定價。

上一輪地產(chǎn)繁榮留下來的價格，正在一點點被打掉，直到新買家愿意接手。

海還是那片海。

只是以前靠故事定價，現(xiàn)在靠現(xiàn)金流定價了。

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注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 265億！海南一批“老臘肉”資產(chǎn)又掛出來了