作者：Osyth

來源：資產界

曾經叱咤地產江湖的“華南五虎”，如今無一置身困境之外。

恒大破產清算，碧桂園推進債務重組，富力延期償債，合生創展面臨虧損與停牌壓力，而從中山走出的千億房企雅居樂，也走到了讓渡權益的重組關口。

01

雅居樂走到“易主”邊緣

雅居樂的清盤聆訊，又推遲了。

10月12日，香港高等法院將聆訊押后至12月7日，雅居樂獲得近兩個月時間，與債權人繼續協商重組。

一周前，公司披露，與相關境外債權人協調委員會已接近敲定重組條款及協議文本，預計六周內推出重組支持協議，涉及金融債務本金約51.83億美元。

方案核心是“債轉股”：債權人用債權換取股票，或可以交換為股票的證券，雅居樂據此解除相應債務。

按照目前方案，相關新股占重組后總股本約64.6%，原股東合計持股僅余約35.4%。

陳氏家族的持股比例將被大幅稀釋，控制權可能因此旁落。

走到讓渡權益這一步，雅居樂的債務壓力有多大？

截至2026年6月底，雅居樂總借款約449.82億元，其中一年內到期的借款約419.72億元，現金及銀行結余總額約45.14億元。

短期借款超過賬面資金的九倍。

銷售規模也已大幅收縮。

今年前九個月，雅居樂連同合營、聯營公司及相關品牌項目的預售金額合計約48.9億元，9月單月約2.3億元。

今年上半年，公司營業額約108.61億元，同比減少20%；股東應占虧損約88.3億元。

債務集中到期，銷售與現金回籠承壓，雅居樂需要通過重組爭取喘息空間。

代價之一，就是原股東讓出大部分股權。

02

被1895萬美元壓垮的千億房企

雅居樂的故事，始于廣東中山三鄉。

1992年，雅居樂進入房地產行業，開發三鄉雅居樂花園，主要面向港澳買家。

當時，港澳居民赴內地養老、度假的需求，為這個住宅項目提供了客源。

公司也舍得在品牌推廣上投入。

1993年至1997年，雅居樂連續五年贊助“香港小姐”選美大賽，逐步在港澳市場建立知名度。

此后，公司拓展珠三角業務。

2005年，雅居樂在香港聯交所上市，獲得資本市場融資渠道，全國布局隨之展開。

住宅開發之外，雅居樂大舉投入旅游地產，海南清水灣成為代表項目。

2016年，公司啟動多元化戰略，更名為“雅居樂集團控股有限公司”，布局物業管理、環保等業務。

2018年，雅居樂合約銷售額首次突破千億元，達到約1026.7億元。

雅居樂2018年全年業績發布會現場。該年度，公司預售金額首次突破千億元。圖源：雅居樂集團官網

房地產市場調整后，銷售減少，項目資金回籠放緩，償債壓力逐步顯現。

2022年，雅居樂錄得上市以來首次年度虧損，全年凈虧損約133.73億元，股東應占虧損約149.81億元。

為應對到期債務，公司出售資產、推動銷售，并協商融資展期。

當年凈償還債務近250億元，但現金及銀行存款總額也比上年末減少約223.29億元，僅余約160.91億元。

2024年5月，雅居樂未能支付一筆境外票據利息，發生公開違約。

公司表示，流動性承壓，無法履行境外債務項下的全部付款義務。

此后，經營狀況仍未見明顯改善。

2025年，公司營業額約278.59億元，同比減少35.7%；全年凈虧損約219.83億元，其中股東應占虧損約225.69億元。

銷售成本超過營業額，公司整體毛虧損約49.06億元。

同年12月9日，雅居樂收到昔日合作伙伴新濠（中山）企業管理有限公司提交的清盤呈請，涉及未付款項約1858.71萬美元及223.43萬港元，款項源自雙方合作糾紛的一項仲裁裁決。

這筆未付款項只是雅居樂龐大債務中的一部分，卻將公司推到了清盤聆訊席前。

面對呈請，雅居樂一邊與呈請人協商，一邊繼續推進境外債務重組。

如今，債轉股方案逐漸清晰，家族企業也走到了可能改變控制權的關口。

03

陳氏家族，走到控制權關口

雅居樂背后，是中山三鄉的陳氏五兄弟。

按年齡排行，依次是陳卓雄、陳卓喜、陳卓林、陳卓南和陳卓賢。

陳卓林排行第三，卻是家族企業的主要決策者。

1985年，兄弟們創辦家具廠，經營生產、銷售和批發。

1992年，家族進入房地產行業，沿用了家具品牌“雅居樂”的名稱。

企業發展壯大后，兄弟們分工參與戰略投資、地產開發、工程、裝修及建筑材料管理，逐步建立起家族共同經營的格局。

如今，五兄弟在雅居樂的角色已不相同。

老大陳卓雄曾任執行董事、副總裁。

2025年7月，他調任非執行董事，不再擔任副總裁；2026年4月，辭任非執行董事，退出集團董事會。

老二陳卓喜、老四陳卓南于2014年由執行董事轉任非執行董事，目前仍在董事會任職。

老五陳卓賢曾任副主席兼聯席總裁，2023年9月以需要更多時間處理個人及其他商業事務為由，辭任非執行董事及董事會副主席。

陳卓林則仍擔任主席兼總裁，負責雅居樂的經營管理，并主持此次債務重組。

從家具廠到千億房企，陳氏兄弟曾共同推動雅居樂擴張。

隨著部分成員退出董事會，公司的經營決策更加集中于陳卓林。

雅居樂集團創始人陳卓林。圖源：雅居樂集團官網

但此次重組帶來的變化，將直接觸及家族的持股基礎。

按照目前方案，原股東合計持股將降至約35.4%，陳氏家族對公司的影響力也將隨之減弱。

即使陳卓林繼續擔任管理職務，家族與債權人之間如何分配董事席位、重大事項如何決策，都可能成為重組后的關鍵問題。

債務能否化解，關系到雅居樂能否繼續經營；控制權如何安排，則關系到這家企業今后由誰主導。

04

昔日華南五虎，各尋出路

雅居樂的處境，也是民營房企調整的一個縮影。

恒大、碧桂園、富力、合生創展、雅居樂，被業內并稱為“華南五虎”。

它們在廣東發展壯大，隨后拓展全國業務，在房地產高速增長的年代，各自占據過重要位置。

如今，五家企業都在承受市場調整帶來的壓力，處置進程卻各不相同。

恒大的危機，已從上市公司清盤延伸至境內核心企業的破產清算。

8月21日，廣州中院裁定受理恒大地產集團有限公司破產清算案，并指定清算組擔任管理人，債權申報截止日為11月21日。

此前一天，恒大集團、恒大地產及許家印等案一審宣判，許家印被判處無期徒刑，對違法所得繼續追繳，不足部分責令退賠。

碧桂園則通過重組爭取時間。

2026年上半年，公司營業收入約440.8億元，同比下降39.3%；股東應占虧損約156.2億元，虧損較上年同期收窄，但收入仍明顯下滑。

10月9日披露的銷售數據顯示，9月單月歸屬股東權益的合同銷售金額約22.1億元。

重組爭取到了時間，銷售與現金回籠能否恢復，仍是接下來的考驗。

富力仍在推進債務重組。

9月30日，公司披露，預期于2027年初實施。

境內已有兩筆本金合計約20.57億元的債券通過重組方案，余下四筆擬重新召開持有人會議。

同日，公司披露，三只公司債券獲30個工作日的償付豁免期，本息償付日延至11月17日，資金仍在籌措之中。

合生創展也面臨虧損與停牌壓力。

10月12日，公司發布盈利警告，預計2025年度綜合虧損不少于125億港元，主要涉及物業銷售收入減少、存貨減值、投資物業估值調整及出售聯營公司虧損等因素。

10月15日，公司進一步公告，擬于10月28日召開董事會會議，批準刊發2025年度全年業績。

公司股份自2026年4月1日起停牌，目前仍未恢復交易。

遲遲未能交出的年報，以及最終披露的資產與經營狀況，仍待市場檢驗。

當年，融資能力、土地儲備和銷售規模，是它們競爭的資本。

如今，資產能否出售、項目能否交付、債務如何清償，決定著各自的經營空間。

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原標題： 華南五虎，全軍覆沒